недвижимость в Германии, юридическое агенство
Главная
E-mail
Карта сайта
Бизнес иммиграция в Германию
Регистрация фирмы в Германии
Готовый бизнес в Германии
Вид на жительство в Германии
Консультации по налогообложению
Еврейская иммиграция в Германию
Переселение в Германию этнических немцев
Воссоединение семей в Германии
Образование в Германии
Недвижимость в Германии
Готовая недвижимость в Германии (Объекты)






коттеджные поселки
Недвижимость в Германии 

Недвижимость в Германии
          Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость.
          Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее стоимость, точная площадь земли и построек, а также о возможных задолженностях со стороны хозяев.
          На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр.
          Продать недвижимость может только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее доверенность, заверенную нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату.
          Владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства.
          Получение разрешения на жительство не связано с приобретением недвижимости, но владение ею является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя.
          Вопрос о получении вида на жительство решается в индивидуальном порядке и не всегда положительно.
          Возможны различные варианты (открытие предприятий, участие в инвестиционных проектах и т.д.). Консультации по данному вопросу предоставляются специальными адвокатами.


Процедура оформления покупки недвижимости
          После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке, составляется контракт купли-продажи, в котором, в частности указываются условия и форма оплаты.
          Подписание контракта происходит у государственного нотариуса, защищающего интересы обоих сторон.
          Нотариусом открывается специальный банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость.
          Нотариус произведет проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату маклерского провизиона (комиссия посредника) и расходов, связанных с занесением в земельную книгу.
          После подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки, покупатель становится собственником приобретенного объекта.
          Нотариус отправляет документы в Grundbuchamt (ведомство по регистрации недвижимости) и в течении двух месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности.
Налоги и расходы, связанные с приобретением
          Общие расходы - стоимость объекта Налог на приобретенную недвижимость - 3,5% от стоимости объекта.
          Маклерский провизион - 6% от стоимости объекта Нотариальные расходы и расходы на регистрацию - 2% от стоимости объекта.

Сдача недвижимости в наем
          Приобретение недвижимости в Германии как вложение капитала.
          Каждый владелец имеет право сдавать недвижимость в наем. Для этого необходимо заключить договор аренды (Mietvertrag) с арендатором недвижимости. Такие договора заключаются сроком от 1 года и больше.
          Арендатор выплачивает страховую сумму (Kaution) из расчета 2-х или 3-х месячной арендной платы владельцу объекта. Эта сумма гарантирует владельцу возмещение потерь в случае неплатежеспособности арендатора или покрытия затрат на ремонт объекта после расторжения договора аренды. Kaution защищает владельца недвижимости от финансовых потерь. В договоре аренды указывается ежемесячная оплата + Kaution + Nebenkosten (дополнительные расходы). (Nebenkosten - оплата уборки мусора, освещение подъезда, оплата лифта и т.д.) Если в договоре аренды указано, что объект сдается отремонтированным, то после расторжения договора арендатор обязан сдать объект в том же состоянии. В противном случае, владельцем используется Kaution для оплаты ремонта.
          При отсутствии претензий владелец возвращает Kaution (залоговую сумму) в установленном порядке.
          Германия является страной с высокой социальной защищенностью. За людей, не имеющих постоянного дохода, платит государство. Поэтому всегда существует спрос на жилье.
          Недвижимость в Германии - надёжное и выгодное вложение капитала.
          Стоимость недвижимости на протяжении десятилетий постоянно растет.
          Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год. Средний годовой доход от вложенных в недвижимость средств c привлечением банковского кредита составляет около 5-6%, при инвестициях в смешанные объекты (здания, совмещающие жилые, торговые и др. площади) доход повышается до 7 %-12 % и более. Следовательно, вкладывать средства в недвижимость просто выгодно.

          В последнее время в Германии все большей популярностью пользуются инвестиции в недвижимость через закрытые фонды (closed - ended funds). Эти организации аккумулирует деньги частных инвесторов, а затем вкладывает их в жилую или коммерческую недвижимость.
          Преимуществами такого типа инвестиций в недвижимость в Германии являются:

• Стабильный доход на уровне 8-10% годовых.
• Экономия времени на управлении недвижимостью в Германии.
• Низкий порог для вложений (от 5 тыс. евро).
• Управление недвижимостью в Германии осуществляется профессионалами, имеющими соответствующую квалификацию.
          Необходимо сразу предупредить, что инвестиции в подобные фонды рассчитаны на длительный срок (8-15 лет) и имеют низкую краткосрочную ликвидность, как и любая недвижимость. Это обязательно необходимо учитывать при выборе инструмента вложения денег.
          Недвижимость в Германии - это хороший выбор, но для эффективного управления средств лучше обратиться за советом к профессиональному финансовому консультанту.
          Не секрет, что многие потенциальные покупатели недвижимости за границей заинтересованы не столько в отдыхе и развлечениях, сколько в удачном вложении капитала.
          И для них Германия – правильный выбор. Во-первых, цены на жилье здесь растут. Сдача жилплощади в аренду приносит в настоящее время до 6% годовых. Во-вторых, в современной Германии наблюдается политическая и экономическая стабильность, чего не скажешь, увы, о нашей родине. В-третьих, немецкое жилье отличается хорошим качеством и долговечностью.
          Немецкое законодательство позволяет гражданам других стран приобретать недвижимость на территории Федерации «на равных» с подданными этой страны. Россияне, владеющие жильем в Германии, имеют право на туристическую визу сроком до 90 дней в год. Имеющие деловые контакты могут претендовать на бизнес-визу - 6 месяцев в год, иногда больше.

         
          Цены на недвижимость в Германии
          Цены на недвижимость в Германии зависят от трех основных факторов.

          Первое, это, конечно, географическое расположение. Жилье на территории бывшей Восточной Германии существенно дешевле и совершенно не пользуется спросом. Свыше миллиона домов между Одером и Эльбой стоят пустые, в Берлине предложение превышает спрос на 100 тыс. квартир и домов. Причина понятна: жилье, построенное в коммунистической Германии, не отвечает современным стандартам. Шансы со временем удачно продать или сдать в аренду такие дома или квартиры ничтожно малы. Исключение составляют несколько отдельных городов и их окрестности. Это, прежде всего, фешенебельные Потсдам в пригороде Берлина.
          В Западной Германии самыми дорогими городами в настоящее время являются Мюнхен (цена дома с небольшим участком как в самом городе, так и в пригороде - 3,5-5 тыс.евро/кв.м), Кельн, Штуттгарт и Франкфурт (3-4 тыс. евро/кв.м), Гамбург, Дюссельдорф, Берлин, Карлсруэ, Бонн, Регенсбург (2-3 тыс. евро/кв.м). Квартиры стоят немного дешевле. Средняя цена на недвижимость в хороших районах Германии составляет 1,5-2 тыс. евро/кв.м.

          Вторым фактором, учитывающимся при оценке дома, является сумма будущих расходов на его содержание. Продуманная планировка, современное оборудование, тепло- и влагонепроницаемые стены помогут сэкономить на воде, отоплении, электроэнергии. Более экономичное жилье при покупке обойдется дороже, но зато сбережет немало средств в дальнейшем. В благодарность за сохранение природных ресурсов государство снижает потребителю налог на недвижимость.

         
          Помимо указанной в договоре стоимости, будьте готовы заплатить дополнительно 3,5% земельного налога, 2% нотариусу за юридическое оформление, 6% маклерской фирме. Ее специалист проверит финансовую сторону покупки, поможет выявить задолженности и другие прегрешения предыдущих владельцев. Для оценки технического состояния дома может понадобиться помощь независимого эксперта.

Ипотека в Германии
          При покупке недвижимости в Германии можно воспользоваться ипотечным кредитом. Немецкие банки готовы предоставить ссуду и иностранным гражданам. Более того, покупатели, способные исправно платить в рассрочку, пользуются у трудолюбивых и бережливых немцев даже большим доверием, чем обладатели набитого деньгами чемодана.

          Прежде чем выдать кредит, банк открывает специальный накопительный счет, на который в течение нескольких лет идут регулярные отчисления от вашей зарплаты. Так проверяется платежеспособность кандидатов. После того, как экзамен на благонадежность сдан, вы можете рассчитывать на сумму, покрывающую до 80 % стоимости объекта покупки. После ее внесения, можно въехать в новый дом, но недвижимость останется собственностью банка до полной выплаты долга. Кредит дается на срок до 25 лет примерно под 5-7% годовых.


Мы предлагаем варианты по покупке свободной и доходной недвижимости в Германии.
Доходная недвижимость в Германии